Trong bối cảnh Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15) chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, các quy định về quản lý vận hành nhà chung cư ngày càng được siết chặt.

Hiện nay, phần lớn các tranh chấp, khiếu kiện tại chung cư đều xuất phát từ:

• Các quy định pháp luật về Quản lý nhà chung cư, bao gồm Luật Nhà ở, các nghị định thông tư liên quan có nhiều thay đổi và không rõ ràng.
• Thiếu minh bạch trong quản trị tài chính chung cư do các quy định về quản trị tài chính/ kế toán/ thuế nhà chung cư chưa rõ ràng.
• Chưa phân định rõ vai trò của BQT và BQL cũng như CĐT trong việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư.

Với kinh nghiệm kiểm toán báo cáo tài chính – kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì của hơn 20 dự án tại TP Hồ Chí Minh, với hơn 20 năm hoạt động tại Việt Nam và là thành viên mạng lưới toàn cầu Russell Bedford International, Russell Bedford KTC mang đến giải pháp “All-In-One” (Tất cả trong một) giúp Ban Quản trị (BQT) và Ban Quản lý (BQL) chung cư giải quyết triệt để các khó khăn trong quản lý nhà chung cư.

Chúng tôi cung cấp các dịch vụ tư vấn chất lượng cao nhằm đáp ứng nhu cầu tuân thủ pháp luật, tối ưu hóa ngân sách cũng như minh bạch tài chính, và bảo vệ uy tín của BQT và BQL trước Hội nghị nhà chung cư (HNNCC) và trước cư dân.

Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

1. Dịch vụ Kiểm toán và Đảm bảo

Kiểm toán Báo cáo tài chính – kinh phí quản lý vận hành: Kiểm toán và đưa ra ý kiến kiểm toán về Báo cáo tài chính của kinh phí quản lý vận hành, bao gồm kiểm tra các hồ sơ, chứng từ để tạo ra báo cáo thu nhập và chi phí của BQL trong các giai đoạn tài chính, kiểm tra tính hợp lý, hợp lệ của các khoản chi phí quản lý vận hành, và trình bày các khoản thu nhập, chi phí, các khoản thuế, các khoản phải thu/ phải trả và kết dư của Kinh phí quản lý vận hành – đồng thời xem xét mức độ chi phí so với các ngân sách đã được lập bởi BQL và thông qua bởi BQT.

Kiểm toán Báo cáo tài chính – kinh phí bảo trì: Xác nhận chính xác số dư, tình trạng giải ngân từ CĐT và tính hợp lệ của các khoản chi từ Quỹ bảo trì từ 2% của tổng giá bán căn hộ mà CĐT bàn giao lại cho BQT. Kiểm tra việc chi bảo trì đã phù hợp với Luật, nghị định và thông tư liên quan tới quản trị nhà chung cư, bao gồm việc tuân thủ với ngân sách đã được HNNCC thông qua hàng năm.

Kiểm toán Báo cáo thu nhập và chi phí liên quan tới Khai thác Khu vực chung: xác định các khu vực chung của chung cư và các hợp đồng khai thác khu vực chung được ghi nhận như thế nào, chi phí phân bổ và việc chuyển các thu nhập từ khai thác khu vực chung về Kinh phí bảo trì ra sao, cũng như các ngân sách sử dụng thu nhập này tại HNNCC.

Tư vấn thiết lập hệ thống kiểm soát nội bộ & mẫu báo cáo tài chính hàng tháng/ hàng năm của chung cư: Tư vấn xây dựng hệ thống kế toán phân tách rõ ràng tài khoản quản lý vận hành và tài khoản kinh phí bảo trì. Hướng dẫn hạch toán kế toán cho Kinh phí Quản lý vận hành và mẫu báo cáo từ Công ty Quản lý và hạch toán kế toán, thuế cho BQT và báo cáo kinh phí bảo trì từ BQT cho cư dân.

2. Dịch vụ tư vấn tài chính và pháp lý

Tư vấn thường xuyên: Dịch vụ tư vấn thường xuyên cho BQT bao gồm việc trả lời bằng email hoặc tại một cuộc họp online các câu hỏi liên quan tới vận hành nhà chung cư và các câu hỏi liên quan tới kế toán/ tài chính/ thuế/ luật liên quan tới quản trị nhà chung cư, nhưng không bao gồm các báo cáo chi tiết về một chủ đề cần nghiên cứu chuyên sâu. Mức phí tư vấn thường xuyên sẽ tùy thuộc vào số nội dung cần tư vấn.

Kiểm tra tính tuân thủ pháp lý: Tư vấn quy trình tổ chức HNNCC (thường niên/bất thường), thủ tục bầu BQT, thủ tục lựa chọn và thay đổi BQL theo đúng nguyên tắc đa số và theo quy định pháp luật.

Tư vấn thiết lập và rà soát Bộ 3 Quy chế cốt lõi của Quản trị nhà chung cư bao gồm:

– Nội quy chung cư: Soát xét, cập nhật quy tắc ứng xử, an toàn, trật tự sát với thực tế vận hành và luật hiện hành.

– Quy chế thu, chi tài chính của BQT: Thiết lập quy trình thu chi, kiểm soát ngân sách, hạn mức phê duyệt.

– Quy chế hoạt động của BQT: Phân định nhiệm vụ từng thành viên, cơ chế họp, cách thức biểu quyết và mức thù lao.

3. Các dịch vụ Tư vấn về Thuế

Tuân thủ và tư vấn về thuế giá trị gia tăng (VAT): Tư vấn về cấu trúc hoạt động của khu chung cư và các rủi ro liên quan đến việc phát hành hóa đơn điện tử và kê khai VAT; tư vấn về các phương pháp tính thuế phù hợp cho MB và BOM.

Tuân thủ và tư vấn về thuế thu nhập doanh nghiệp (CIT): Phân biệt rõ ràng lợi nhuận từ việc khai thác các tiện ích chung (chịu thuế CIT) với lãi suất tiền gửi tiết kiệm của Quỹ Bảo trì 2% (thường không chịu thuế CIT) và tư vấn về cách lập báo cáo thuế CIT.